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物業(yè)稅導致房價下降可能不會出現(xiàn)
2005年4月25日
幾度被熱炒的物業(yè)稅改革漸行漸近，近日，物業(yè)稅在先行試點的說法開始在北京、廣州等各大城市流傳。對消費者而言，最為關注的是改革對房價的影響。多數(shù)觀點認為，這項改革將降低購房者的準入門檻，卻提高了養(yǎng)房的負擔。社科院專家提醒，人們所預期的物業(yè)稅改革帶來的房價下降幅度可能不會出現(xiàn)，其中相當大一部分會被開發(fā)商等各種利益團體截取。稅改是系列游戲規(guī)則的變化，消費者需要努力適應新的游戲規(guī)則才能保護自己利益。
據(jù)了解，物業(yè)稅改革僅就房價看，已有一些人從純理論上提出了房價下降的最大可能幅度。目前，國內所購的住宅是要把50至70年的稅費（包括財產稅和地租）一次性交齊，如果改用分期繳付的形式，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅度下降。按照這種思路，再根據(jù)稅費、房地產商利潤、建筑成本在房價構成中所占比例，許多人士估計房價將隨著物業(yè)稅的推出應聲而落，最大膽的估計降價幅度高達40%，即使最保守的估計也在10%以上。
對此，社會科學院財貿所研究員王誠慶表示，房價是多種因素綜合作用的結果，物業(yè)稅改革單個因素的變化并不一定會反映在最終結果上。
王誠慶認為，開發(fā)商可能是物業(yè)稅改革最大的受益者，其利益來源有三：一是房地產開發(fā)成本降低，利于緩解地產企業(yè)初期開發(fā)資金壓力；二是物業(yè)稅帶來的初期的房價下降會起到刺激需求；三是房價下降為下一輪價格上漲創(chuàng)造了空間。
物業(yè)稅改革同時是一系列游戲規(guī)則的變化，對于消費者而言，最重要的規(guī)則變化是他們以前的首付能力和分期付款能力，在稅改后，還要考慮分期繳付物業(yè)稅的能力。值得一提的是，物業(yè)稅在改革初期，稅改的利益（直接表現(xiàn)為房價的下降）會落在消費者身上，但是，這種狀況很快會發(fā)生變化，在變化過程中消費者可能成為新的利益受損者。原因在于，隨著物業(yè)的升值，應繳納的物業(yè)稅會增加，這是實行物業(yè)稅的應有之意；更加嚴重的是，人們所預期的物業(yè)稅改革帶來的房價下降幅度可能不會出現(xiàn)，其中相當大一部分會被開發(fā)商等各種利益團體截取。
地產市場是一種空間競爭的市場，其競爭的有效程度比壟斷競爭還要弱，經驗表明，成本的波動只會為開發(fā)商創(chuàng)造或大或小的盈利空間，不會轉化為消費者的福利。如果把當期一次性繳納的稅額的減少類比作成本的話，那么最不希望看到的結果是，物業(yè)稅改革創(chuàng)造出新一輪價格上漲的空間，并很快引發(fā)新一輪的價格上漲。（來源/北京青年報，作者/齊雁冰）
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