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房地產調控能否實現軟著陸至關重要
2005年5月16日
日前出臺的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，可能會成為中國房地產市場出現轉折點的標志。
中國經濟失衡的根源之一是房地產市場的過度繁榮，這一認識主導了我去年觀察中國經濟問題的宏觀思路。首先，去年導致中國經濟過熱的主因之一是投資需求增長過快，而地方政府超前發(fā)展房地產業(yè)，如城市建設的造城運動，直接或間接地引發(fā)了投資需求膨脹；其次，經濟活動中最活躍的部分是工業(yè)生產，工業(yè)生產的快速增長往往又與房地產市場的快速膨脹密切相關，這一點從過熱行業(yè)如鋼鐵、水泥和建筑等的快速增長中可見一斑；再次，房地產業(yè)的過度發(fā)展，激發(fā)了貨幣信貸的快速流入，房地產與土地抵押貸款要占到全部貸款總額的50%左右，由此也成為影響非常規(guī)的貨幣信貸刺激政策的一個不可忽視的因素；最后，中國實施宏觀調控措施以遏制過快增長，過度發(fā)展的房地產業(yè)成為回避投資及資產風險的樂土，在一定程度上會刺激以財富效應（目前為房地產升值的財富效應）為導向的消費增長，并演化為一種經濟增長的新推動力。總體而言，當經濟增長的推動力來自房地產業(yè)時，過剩的流動資金流入和信貸規(guī)模擴展，使得房地產業(yè)作為增長動力的經濟將承受資產泡沫考驗的巨大風險。
以往的經驗和宏觀理論告訴我們，房地產業(yè)需求的快速增長，必然伴隨著大量流動資金涌入和信貸持續(xù)擴張，最終會以加速通脹的形式體現出來。盡管目前以CPI作為衡量通脹的基本標準，但如果把房地產價格上漲因素納入到觀察通脹壓力的指標體系中，那么，目前中國通脹壓力依然不小。如果再延伸開來，遏制房地產業(yè)的過度發(fā)展，對于目前中國實現宏觀調控的目標就是至關重要的了。
如同股市有周期性波動一樣，房地產業(yè)的過度發(fā)展也必然會產生周期性過剩。房地產業(yè)的財富效應必然導致對房地產資產價值高估，而隨著美聯儲采取緊縮性的貨幣政策（中國也在緊隨其后），利率風險的上升，將使得過度發(fā)展的房地產業(yè)受到前所未有的考驗。當然，目前中國房地產市場對利率變化的反應還不那么敏感，我認為這主要是由于地方政府的非理性行為和存在房地產超額利潤兩大因素造成的。這里，就引出了為何政府要出手調控房地產市場，目標之一就是要管住地方政府的非理性行為。至于房地產業(yè)的超額利潤則會隨著房價調整而自動減少。房地產泡沫的破裂對經濟的影響是非常深遠的，尤其是對將房地產業(yè)作為推動經濟增長動力之一的中國來說更是如此�，F在，我們正在尋求一個平衡點，既想遏制目前房地產市場發(fā)展的過熱趨勢，又希望房地產市場的調整只是一種速度的放緩。這種愿望能否如愿以償呢？從宏觀調控的效果看，調控并沒有導致經濟增長速度大幅回落，但卻通過調整總需求結構部分地達到了調控目標。如果是這樣的話，我相信這一愿望是可以實現的。這一點從政府對房地產市場的調控始終是小心翼翼之中可以看到。但是，與實體經濟不同，具有資產經濟特征的房地產業(yè)一旦形成周期性趨勢后，是否能止住或輕易扭轉，這是個問題。就目前而言，房產調控的結果仍然是難以確定的。（來源/上海證券報，作者/樂嘉春）
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