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按揭證券化的積極推動(dòng)者(圖文)
2005年1月18日
他曾經(jīng)一次又一次面對(duì)公眾，毫不避諱地流下淚水：那樣創(chuàng)業(yè)的艱難歲月，他經(jīng)歷了常人難以想象的心理煎熬；而今他平靜地坐在記者面前，笑容平靜溫和：那段經(jīng)歷談得已經(jīng)夠多了，不談也罷。他帶笑補(bǔ)充說(shuō)：什么樣的創(chuàng)業(yè)沒(méi)有艱辛呢？最關(guān)鍵的是我已經(jīng)挺過(guò)來(lái)了。
是的，張旭東已經(jīng)挺過(guò)來(lái)了。作為滬上首屈一指的二手房按揭服務(wù)商，安家集團(tuán)已經(jīng)在行業(yè)內(nèi)成為一個(gè)響亮的牌子。作為安家集團(tuán)董事長(zhǎng)，張旭東常常坐在自己外灘中心的辦公室里，帶著微笑面對(duì)每一天的工作。
“事實(shí)上，我想得更遠(yuǎn)。”張旭東并不掩飾自己的野心：作按揭證券化的推動(dòng)者和操作者。雖然這個(gè)過(guò)程尚需一段時(shí)間，但他充滿(mǎn)了信心。
沉寂帶來(lái)的蛻變
對(duì)安家集團(tuán)的老員工來(lái)說(shuō)，2000年9月，是他們記憶中永遠(yuǎn)也抹不去的深刻烙印。對(duì)于張旭東來(lái)說(shuō)，這段日子所代表的意義已經(jīng)遠(yuǎn)超過(guò)了其本身。更重要的是，這段日子的沉寂帶來(lái)了安家網(wǎng)和安家集團(tuán)的蛻變。
當(dāng)時(shí)，安家網(wǎng)的第一筆融資100萬(wàn)美元即將花光，而本應(yīng)到位的第二筆融資卻遲遲未到，在最困難的時(shí)候，公司的賬面上只剩下7000元人民幣，這種情況下，公司將何去何從呢？有的人提議各人抱臺(tái)電腦回家算了，那將意味著整個(gè)公司的分崩離析。
張旭東頂住了壓力，所以才有了如今的安家集團(tuán)。他說(shuō)，在美國(guó)留學(xué)時(shí)的艱苦經(jīng)歷成為支撐他的重要?jiǎng)恿χ唬好绹?guó)求學(xué)除了學(xué)習(xí)以外，每周還要打55個(gè)小時(shí)的工，累到爬著上樓梯的情景，最困難的時(shí)候身邊只有幾十美分，不得不去人力市場(chǎng)賣(mài)苦力。“情況再糟糕，也不至于比留學(xué)時(shí)更苦？”
最終，張旭東領(lǐng)導(dǎo)的這個(gè)富有朝氣的團(tuán)隊(duì)征服了一家投資方。在最困難的時(shí)候，一家剛接觸不到兩個(gè)星期的風(fēng)險(xiǎn)投資公司，決定投資。而理由，只有一個(gè)：“當(dāng)時(shí)，他們就是看在我們這群人的份上，對(duì)我們的商業(yè)模式甚至都沒(méi)有深究�！毙逻M(jìn)的30萬(wàn)美元，大概能維持安家集團(tuán)三個(gè)月的時(shí)間，而張旭東的任務(wù)是，必須在拿到錢(qián)后的三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，找到新的商業(yè)模式來(lái)支持公司。
張旭東帶領(lǐng)安家集團(tuán)的高層、中層所有管理人員，開(kāi)始分頭在市場(chǎng)上摸情況。整整兩個(gè)月時(shí)間每天出去做市場(chǎng)調(diào)查，幾乎天天吃睡都在公司里。
機(jī)遇總是垂青辛勤的耕耘者，一個(gè)市場(chǎng)機(jī)遇終于擺在了張旭東的面前：二手房按揭服務(wù)�！爱�(dāng)時(shí)，新房貸款全都是開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)解決，操作起來(lái)也不是很復(fù)雜。而對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，情況就完全不是那么回事了�！睆埿駯|表示，當(dāng)時(shí)的情況是一方面購(gòu)房者想貸款卻摸不著門(mén)道，且過(guò)程復(fù)雜需要兩個(gè)月的時(shí)間；另一方面中介商要找銀行辦理貸款手續(xù)太復(fù)雜，需要來(lái)來(lái)回回跑好多趟，大部分中介都覺(jué)得有這個(gè)時(shí)間還不如多成交幾套房子來(lái)得更省力，而銀行也不愿意直接和大大小小的中介接觸，再一個(gè)一個(gè)地審核他們的資信和貸款額度。
張旭東感覺(jué)到，這是一個(gè)巨大的市場(chǎng)空白，創(chuàng)辦一個(gè)既服務(wù)于房產(chǎn)中介商、又服務(wù)于銀行的貸款機(jī)構(gòu)必然能夠成功，因此安家集團(tuán)開(kāi)始轉(zhuǎn)型，二手房貸款服務(wù)逐漸成為了公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)。市場(chǎng)效果也讓人非常驚喜：安家利用后來(lái)融來(lái)的30萬(wàn)美元，本來(lái)只打算支持安家三個(gè)月的，結(jié)果支持了六個(gè)月，并且奠定了公司在房地產(chǎn)金融服務(wù)中優(yōu)勢(shì)地位。自從2000年開(kāi)始著手為上海市二手房市場(chǎng)包括房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方、銀行及房產(chǎn)中介提供房產(chǎn)交易和按揭服務(wù)以來(lái)，安家集團(tuán)迅速發(fā)展，6個(gè)月內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了贏利。
專(zhuān)業(yè)確定行業(yè)地位
市場(chǎng)并不是哪一個(gè)人的市場(chǎng)，任何一種商業(yè)模式的成功都將很快有一個(gè)又一個(gè)的效仿者。借著2000年開(kāi)始的房地產(chǎn)熱潮，大大小小的房地產(chǎn)中介商開(kāi)始蓬勃發(fā)展，為中介提供貸款服務(wù)的公司也逐漸增加。張旭東說(shuō)，目前這些按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)已增長(zhǎng)到近百家之多。
如何保證企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中依然保持優(yōu)勢(shì)地位？張旭東表示，沒(méi)有秘訣，唯一的途徑就是提高企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的能力和質(zhì)量。
安家集團(tuán)涉足按揭業(yè)務(wù)之初，便開(kāi)始在“專(zhuān)業(yè)”上下工夫，參考國(guó)家金融服務(wù)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，縮短貸款過(guò)程，控制貸款風(fēng)險(xiǎn)并開(kāi)發(fā)出一些新產(chǎn)品�！鞍布艺Q生之前，二手房按揭貸款一般需要兩個(gè)月的時(shí)間，但是安家集團(tuán)經(jīng)過(guò)整合后把這個(gè)過(guò)程縮短到一個(gè)星期；當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上只有3個(gè)貸款品種，安家與銀行進(jìn)行合作把貸款產(chǎn)品發(fā)展到后來(lái)的12個(gè)品種�！闭f(shuō)到這一切，張旭東充滿(mǎn)了感動(dòng)：“這是我們整個(gè)企業(yè)一起努力的結(jié)果，我們有理由感到自豪�！�
到2003年底安家所服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)為2000家，客戶(hù)數(shù)量已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)個(gè)，2003年服務(wù)的商業(yè)貸款總額達(dá)到了22億元，年增長(zhǎng)率為120%。借助安家網(wǎng)以前的技術(shù)力量，安家在進(jìn)軍房地產(chǎn)金融服務(wù)時(shí)，同樣把計(jì)算機(jī)系統(tǒng)化操作作為他們的撒手锏，目前，安家內(nèi)部把這套系統(tǒng)取名為——MOSES（Mortgage Origination Service Enabling System），意即安家按揭引薦服務(wù)支持系統(tǒng)。這套系統(tǒng)完全以安家集團(tuán)自身的技術(shù)力量開(kāi)發(fā)而成，針對(duì)市場(chǎng)的變化，從當(dāng)初第一代版本已經(jīng)發(fā)展為第二代版本。
專(zhuān)業(yè)的服務(wù)造就了安家集團(tuán)在二手房按揭市場(chǎng)的巨大成功。目前，安家集團(tuán)是上海規(guī)模最大、合作銀行最多的專(zhuān)業(yè)化房產(chǎn)交易和按揭服務(wù)公司，其市場(chǎng)占有率近20%，覆蓋面達(dá)上海12個(gè)中心城區(qū)。據(jù)悉，目前“安捷”已經(jīng)和工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、光大銀行、招商銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、上海銀行、興業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行和上海市房屋土地資源管理局、上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市公積金管理中心、市置業(yè)擔(dān)保公司等形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
中國(guó)證監(jiān)會(huì)資產(chǎn)證券化領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)胡冰評(píng)價(jià)安家集團(tuán)為“中國(guó)房產(chǎn)金融專(zhuān)業(yè)服務(wù)這一新興行業(yè)的開(kāi)拓者”，上海市房屋土地資源管理局副局長(zhǎng)龐元稱(chēng)安家集團(tuán)的模式創(chuàng)新達(dá)到了“拉緊交易鏈條、保障交易安全、提高交易效率、降低交易成本”的目的。
進(jìn)軍按揭資產(chǎn)證券化
2004年3月，世界銀行集團(tuán)所屬的國(guó)際金融公司（IFC）向安家集團(tuán)提供了200萬(wàn)美元的股本投資。這也是國(guó)際金融公司在繼參股民生銀行、興業(yè)銀行以后，再次向中國(guó)金融企業(yè)出擊。當(dāng)時(shí)，IFC中蒙區(qū)首席代表、高級(jí)經(jīng)理馮桂婷（Karin M.Finkelston）表示，選擇進(jìn)入安家，IFC的最終希望是能夠推動(dòng)中國(guó)的住房抵押貸款證券化。
作為一種金融創(chuàng)新活動(dòng)，資產(chǎn)證券化最早起源于20世紀(jì)70年代的美國(guó)，其目的是解決住房抵押貸款市場(chǎng)的流動(dòng)性問(wèn)題。經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展，個(gè)人住房抵押貸款證券化已經(jīng)成為一種成熟的開(kāi)發(fā)性金融產(chǎn)品。去年底，美國(guó)個(gè)人住房抵押貸款債券總量相當(dāng)于美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的23%，是其金融市場(chǎng)上的第一大券種。
“這將是中國(guó)金融市場(chǎng)最后的一塊大蛋糕�！睆埿駯|表示，國(guó)內(nèi)高速增長(zhǎng)的商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款，對(duì)資產(chǎn)流動(dòng)性提出了越來(lái)越高的要求。銀行吸收的資金以短期為主，而發(fā)放的住房貸款卻幾乎都是10年甚至20、30年，資金短缺的問(wèn)題也將浮出水面，這些問(wèn)題都加劇了房產(chǎn)抵押貸款證券化推出的迫切性。
住房抵押貸款證券化在目前中國(guó)來(lái)講還是一個(gè)仍然在討論和醞釀之中的事情，究竟它將在什么時(shí)間被推出還是一個(gè)未知數(shù)。“但是，我們必須為此而時(shí)刻準(zhǔn)備著，才能機(jī)會(huì)到來(lái)時(shí)獲得垂青�！睆埿駯|表示，安家集團(tuán)目前所做的工作，更多的是充當(dāng)商業(yè)銀行的渠道，同時(shí)承擔(dān)一些服務(wù)性工作，并提供相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理。相對(duì)于住房抵押貸款證券化來(lái)說(shuō)，安家集團(tuán)目前所做的按揭資產(chǎn)的引薦只是最基礎(chǔ)的部分。張旭東笑稱(chēng)：這只是萬(wàn)里長(zhǎng)征的第一步，但是對(duì)于以后的每一步我們都在努力準(zhǔn)備著并充滿(mǎn)信心。（來(lái)源/東方早報(bào)，作者/劉穎娟）
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