|
馬志剛：“笑傲”北京地產(chǎn)江湖
馬志剛，香港人，出身名門望族，生于中國北京，兩歲隨父母到香港。風(fēng)華正茂時先后求學(xué)美國密芝根和倫敦大學(xué)商學(xué)院，頂著洋學(xué)位，操著流利的英語，在多家國際知名銀行中搏擊多年，與海外各種基金有著緊密的聯(lián)系，擁有令人艷羨的收入。在12年的金融財務(wù)管理中，積累了豐富的風(fēng)險管理、債券融資、不良資產(chǎn)處置的技術(shù)和經(jīng)驗，這一切為他日后的投資之旅鋪平了道路，包括對市場專業(yè)性的判斷和如炬的目光。如今，他以香港百駿投資控股有限公司總裁和北京必勝房地產(chǎn)開發(fā)公司董事的身份，進入了熱鬧紛繁的北京房地產(chǎn)市場，并成為北京海外投資機構(gòu)中不可忽視的力量。
現(xiàn)在，馬志剛正為他在北京投資的第一個房地產(chǎn)項目——長青藤碧水莊園A區(qū)的推廣而奔忙，頻繁出現(xiàn)在各種與別墅有關(guān)的論壇，經(jīng)常接受北京各媒體的訪問。正當(dāng)人們的目光聚焦在熱銷中的“長青藤”時，馬志剛的“百駿”觸角卻已經(jīng)伸向了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與美林基金投資規(guī)模一樣，將投資3000萬美金購買北京最頂級的寫字樓項目，投資區(qū)域既不是金融街（行情點評資訊），也不是中關(guān)村（行情點評資訊），更不是亞運村，而是在外資機構(gòu)看來北京最具投資價值的“CBD”。
在房地產(chǎn)政策調(diào)控如此大力度下，海外資金進入北京房地產(chǎn)市場的步伐并沒有減緩，尤其像新加坡、港臺等熟悉北京房地產(chǎn)市場且具有開發(fā)色彩的投資機構(gòu)。七年前，在“很自我”的香港中成長的馬志剛，怎么也不可能想到北京今天的天空對于他這樣廣闊。
北京情緣“我和北京很有緣！”
馬志剛操著一口流利的港味普通話說，可是七年前他來北京的時候，一句普通話不會說，那時對北京的“人文”沒有太多的感覺。一直在海外生活的馬志剛，對北京的第一印象就是“好大”，一個典型的首都城市，仿佛只有行政機關(guān)和一些旅游景點，商業(yè)氛圍很淡。
如果按照出生地來說，馬志剛還是北京人呢。由于家族的特殊背景，他的父親曾經(jīng)在北京工作，就是在這期間小馬志剛出生了，但是，兩歲時就隨父母離開了。88高齡的外婆至今還生活在北京，在此之前也偶爾來京探望親人；這里還有祖父和父親幾十年前留下的兩處“四合院”。應(yīng)該說，馬志剛與北京有著很深的淵源關(guān)系。
1997之前的香港人很“自我”，對別的城市不感興趣。因為那個時候香港的股票市場、房地產(chǎn)市場火爆異常。固定資產(chǎn)漲勢迅猛，很多港人從中獲得收益。97香港回歸后，許多港商到內(nèi)地考察，首選城市一是上海，二是北京。
1997年亞洲金融危機風(fēng)暴驟起，金融危機導(dǎo)致經(jīng)濟危機，有的國家甚至在一夜之間倒退10年，亞洲金融多米諾骨牌一個個倒下去之后，而中國人民幣卻避過此劫，并沒有像西方經(jīng)濟學(xué)家預(yù)言的那樣“必貶無疑”。快速發(fā)展的中國經(jīng)濟，使海外人士開始重新審視中國，尋找在內(nèi)地發(fā)展的商機。
那時，馬志剛在香港國際知名銀行工作，作為投行職業(yè)經(jīng)理人，為內(nèi)地公司包括中國海洋石油公司等在香港上市提供債務(wù)發(fā)行、財務(wù)管理意見，以及幫助民營企業(yè)上市、并購和不良資產(chǎn)的處置等工作。他有很多機會接觸北京客戶，在接觸的過程中，他發(fā)現(xiàn)北京有很大的吸引力和施展空間，有的企業(yè)擁有良好的資產(chǎn)，但是因為融資渠道受到限制無法做大。他發(fā)現(xiàn)這里有很多潛在的投資機會，并開始留意這方面的動向。
1997年，在一句普通話都不會說的情況下，馬志剛來北京考察，但并沒有找到“感覺”，盡管直覺告訴他，這里蘊藏著無限商機。
于是，2001年馬志剛到北大用兩個星期的時間專修普通話，主要學(xué)拼音，那時還是初級水平。2003年開始，隨著在內(nèi)地投行業(yè)務(wù)的增多，才真正開始說普通話。馬志剛具有語言天分，英語、法語、日語、韓語再加上普通話，都能很快學(xué)會，但是他自己笑言，達到一定程度之后就不會再有提高了。
21世紀(jì)的中國大陸已成為全球經(jīng)濟最大的投資熱點，北京房地產(chǎn)正“風(fēng)光無限”，海外投資機構(gòu)如摩根斯丹利、美林、凱德置地等紛紛進入北京市場，豪賭人民幣升值。欲在國內(nèi)投資領(lǐng)域大展身手的馬志剛，怎能拒絕如斯誘惑？
進軍北京房地產(chǎn)市場——別墅試水
在2004年來北京投資房地產(chǎn)之前，百駿投資對內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市做了精密的市場調(diào)研，結(jié)果他們選擇了北京。
公司備忘錄這樣記載：2004年1月18日，香港百駿與北京市知名地產(chǎn)開發(fā)集團“新興房地產(chǎn)開發(fā)總公司”簽訂《合作備忘錄》，建立長久策略合作關(guān)系。共同運作北京的地產(chǎn)項目及海外的上市活動。2004年3月1日，香港百駿與“中國住房投資建設(shè)公司”簽訂正式協(xié)議。投資入股“北京必勝房地產(chǎn)公司”，共同開發(fā)建設(shè)“長青藤碧水莊園A區(qū)”別墅項目，該項目總建筑面積5萬平方米，總投資約5億元。
投資基金或機構(gòu)，最大的特點是哪有利潤就到哪兒。海外資金進入北京房地產(chǎn)市場，瞄準(zhǔn)的都是最高端的物業(yè)類型，如甲級寫字樓和大型商場。百駿投資卻選擇別墅為突破口，并采取與大國企合作的方式，無疑走的是穩(wěn)健路線。
從以往的經(jīng)驗來看，香港百駿在港澳地區(qū)主要就是開發(fā)和投資高端住宅產(chǎn)品和寫字樓。不熟不做，這是經(jīng)商之道。此外，他們認(rèn)為別墅市場最大的吸引力還是資金回報率高，別墅用地的稀缺性，對于高端物業(yè)的長期增值有很大的預(yù)期。據(jù)馬志剛介紹，香港高端住宅的租金回報率在3%-4%，而北京卻要高得多。這對于海外投資客來說，有很大的吸引力。
為了吸引海外的客戶，“長青藤”項目在香港舉行了一次推廣活動。
“交定金的海外投資客不少，他們對于長青藤項目的設(shè)計風(fēng)格、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品的布局比較認(rèn)可，唯一希望的就是能抽出時間親自來別墅看一看，希望能有比較大量的成交額�！�
香港投資商對于別墅項目的選擇，有自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗。地段、產(chǎn)品細節(jié)、社區(qū)配套、管理服務(wù)等方面尤其看重，這也是他們選擇碧水莊園A區(qū)作為投資項目的主要依據(jù)。而別墅項目5月份的銷售業(yè)績也讓他比較滿意，在市場彌漫著濃重的觀望氣氛下，在高檔產(chǎn)品交易量嚴(yán)重萎縮的情況下，三五百萬的高檔別墅能夠有6套簽約已經(jīng)很不錯了。
在合作方中房管理人員心目中，馬志剛是極有素養(yǎng)的人，氣質(zhì)溫文儒雅，尊重他人，如果路上遇到堵車或其他原因不能準(zhǔn)時參加公司會議，他都會提前打電話致歉；性格溫和，寬容大度，非常敬業(yè)，對項目每天的進展情況都了如指掌。
不同于歐美國家的投資機構(gòu)，百駿投資和新加坡的凱德置地有一定的相似之處，他們不是純粹的投資基金或機構(gòu)，而是帶有開發(fā)色彩的投資行為。
百駿希望項目在建時甚至更早就注入資金，這樣可以在設(shè)計規(guī)劃上參與自己的意見，并具有一定的發(fā)言權(quán)，更重要的是這種方式可以獲得更高的回報。
北京市場不存在泡沫
2004年、2005年正值國內(nèi)房地產(chǎn)出臺政策最多的兩年，也是房地產(chǎn)市場風(fēng)雨飄搖，變幻莫測的時期，可以說百駿選擇進京的時機不是最佳時機。
如果現(xiàn)在讓馬志剛選擇，他還會投資北京別墅市場嗎？
答案是“會”，而且投資比例會更大！因為第一，買家都觀望的話，項目談判時，價格比較好談；第二，宏觀調(diào)控的針對目標(biāo)不是別墅，別墅從來都不是所有人要買的東西，別墅買家對于宏觀調(diào)控不是特別敏感的人群。
中房管理層人士說，盡管他們落戶北京時間不長，但是馬先生對北京房地產(chǎn)市場了如指掌。長期從事“投行”業(yè)務(wù)的馬志剛，喜歡用數(shù)字說話，他曾用兩個比較說明說明北京和上海的不同：
北京和上海比較，從各種數(shù)據(jù)分析，他認(rèn)為北京都是比較理性的。包括二手房的成交量。北京二手房的成交量和一手房的比例是10%左右；上海達到了50%-60%。其實這個成交量對樓價有很大影響；成交量越高，樓價的波幅就越大。第二，上海去年GDP總值占全國百分之五點多，但樓房總成交的價值卻占全國住宅成交價值的20%；而北京GDP跟樓宇成交占有率比例只有一倍多。這說明上海的固定資產(chǎn)的投資比例肯定是偏高的，它的GDP增長主要是從固定資產(chǎn)的投資這一方面獲得的，所以上海對房地產(chǎn)的依賴程度過高。
還有一個比較就是，人均年收入跟它的樓寓按揭年付款總額的比較：平均樓價按揭出來的每個月的付款額，北京地區(qū)付款能力也比上海要高得多，安全系數(shù)更大些。比如說北京一個月的月收入跟上海差不多，但是它每個月的按揭款比上海要低得多，這說明北京的地產(chǎn)買家支付能力相對比較高。通過比較理性的評估，馬志剛覺得北京應(yīng)該沒有泡沫。
多年的投行經(jīng)驗，讓他得出這樣的結(jié)論：合適的金融手段，只能讓優(yōu)秀的企業(yè)做得更好，而本身有問題的企業(yè)，無論你砸進去多少錢也不能輕易改變企業(yè)命運。這一點對于他來說至關(guān)重要，因為這將影響并決定著公司未來的投資方向--固定資產(chǎn)的股權(quán)投資。
曾經(jīng)的“一場游戲·一場夢”
無法想象，作為職業(yè)投資人，馬志剛的投資之旅是從“失敗”開始的。至今，馬志剛都不敢輕易“碰”網(wǎng)絡(luò)等高科技領(lǐng)域。
投資一定要選擇那些穩(wěn)健的、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)，產(chǎn)品不一定很創(chuàng)新，但品質(zhì)要好，又是市場所需要的產(chǎn)品，這是馬志剛在經(jīng)過失敗之后，至今所恪守的投資原則。
2000年，馬志剛親歷了全球電子網(wǎng)絡(luò)泡沫的破裂，這個泡沫讓年輕投行家的投資夢幻剎那間被擊得粉碎，更重要的是，使這位金融高手的“自信”遭受到前所未有的重創(chuàng)。
1993年美國密執(zhí)根大學(xué)工商管理學(xué)畢業(yè)后，馬志剛進入在香港的國際知名投資銀行從事金融債券工作，在這個領(lǐng)域搏擊6年后，功力倍增的馬志剛需要拓展新的領(lǐng)域，更希望在資產(chǎn)管理方面有所作為。于是在1999年求學(xué)倫敦大學(xué)商學(xué)院，攻讀金融碩士學(xué)位。歐洲游學(xué)的這一年，互聯(lián)網(wǎng)正處于發(fā)展巔峰時期，他看到身邊很多年輕的人辭去高薪職位，離開原本很好的事業(yè)平臺，開始自己創(chuàng)業(yè)，企圖在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域一夜之間成就“偉業(yè)”。然而，事實是，99%的創(chuàng)業(yè)者紛紛倒在了互聯(lián)網(wǎng)的滑鐵盧下。
那時，2000年馬志剛完成了在倫敦的學(xué)業(yè)，重返香港投行業(yè)。這時的馬志剛在投行業(yè)已是如魚得水，身懷絕技。但是，少年得志的馬志剛已經(jīng)不滿足于在專業(yè)領(lǐng)域的成就，受到當(dāng)時氣候的影響，胸懷大志的馬志剛，也很快卷入這股投資高科技企業(yè)的潮流中。
結(jié)果就像他自己說的，像一場夢的破滅，而虛幻的夢源自于虛幻的價值。
當(dāng)時參與高科技的投資，不管是在股票上，還是直接參與一些公司的股權(quán)投資，一般在賬面上都有一個超高回報。但這些公司既沒有股息也沒有現(xiàn)金流，也沒有太多的技術(shù)含量，它只是有很高的“價值”，而這些價值是摸不到也用不著的，除非你把這些股票賣掉或者是把這家公司上市之后把自己的股票賣掉才能實現(xiàn)。
“那時，從賬面上看，我覺得自己投資很成功，也很富有，但是后來，一些價值都回歸它本來的價值，當(dāng)初的投資，如今，真正有價值的股票不到10%了�！�
“它只是虛幻的價值。其實，這原本就是一場夢！”
這個打擊對于年輕的馬志剛來說，太巨大了。與當(dāng)時所有和他有著同樣經(jīng)歷的年輕人一樣，馬志剛陷入了巨大的自我困惑之中，同時也就是從那時起，真正開始認(rèn)識到什么是“價值投資”。這段失敗的經(jīng)歷，對他日后的投資理念有著非常大的影響。
幸運的是，當(dāng)時他并沒有從銀行出來，做投資只是“業(yè)余愛好”，投行主業(yè)依然做得有聲有色。
馬志剛具有12年的金融財務(wù)管理經(jīng)驗，曾任職于奧地利國家銀行、西班牙國際銀行、德國商業(yè)銀行、AsiaCartelLtd.、瑞士信貸銀行、KMC投資咨詢公司等。設(shè)計了西班牙銀行香港分行的風(fēng)險管理系統(tǒng)，參與管理德國銀行的短期債券融資。還曾為多家香港上市公司安排短期的債券發(fā)行及提供財務(wù)管理意見。他服務(wù)的客戶很多都是著名的企業(yè)，包括太古洋行、中信泰富、國泰航空、港龍航空、澳門航空、中國海洋石油公司等。
從2001年開始，做投行業(yè)務(wù)期間，他開始開始接觸一些北京的客戶，為他們的企業(yè)提供上市金融服務(wù)。
隨著對國內(nèi)市場的了解，馬志剛覺得幫別人做，還不如自己收購，因此，在做金融服務(wù)的同時做起了股東。從此，開始了對大陸固定資產(chǎn)的投資。房地產(chǎn)項目的第一筆落在了北京，北京碧水項目從2003年初開始談，到2004年初開始正式投資。同時，在內(nèi)蒙古和在廣州也有一些項目投資。
百駿的投資領(lǐng)域不限于房地產(chǎn)，在北京，除了房地產(chǎn)，還參與國有企業(yè)改革并投資控股。目前正在運作有關(guān)兒童醫(yī)院資產(chǎn)整合的股權(quán)投資，方案基本敲定；另外還在進行葡萄釀酒企業(yè)的股權(quán)投資，一方面與中科院合作投資生產(chǎn)適合北京氣候的葡萄新品種，購買一定比例的葡萄釀酒企業(yè)的股權(quán)，同時建造葡萄酒莊、別墅酒店等旅游地產(chǎn)項目，從而帶動餐飲、娛樂業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，他們還在內(nèi)蒙古投資礦山開發(fā)和收購國企股權(quán)，現(xiàn)已成為這家企業(yè)的控股股東。百駿投資的領(lǐng)域比較多，但是有一個共同特點，就是這些投資基本上都是與固定資產(chǎn)有關(guān)的領(lǐng)域。
“我們只對那種有較大的固定資產(chǎn)和穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)感興趣，因為首先它具有海外上市的價值，其次有穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)可以為我們投資其他項目提供資金支持。對于高科技高風(fēng)險領(lǐng)域暫時不會涉足�！�
下一個目標(biāo)——斥巨資投資頂級寫字樓
百駿是以投資固定資產(chǎn)及股權(quán)為主的投資公司。注冊資金為五千萬港幣，公司立足于北京，業(yè)務(wù)遍及內(nèi)蒙古、深圳等地，用金融理念運作房地產(chǎn)開發(fā)，用金融理念參與國有企業(yè)改革并投資控股。
對于“為什么先選擇投資房地產(chǎn)”，馬志剛解釋說：“房地產(chǎn)對于我們來說比較熟悉，融資的渠道也比較多。再有，王董事長（王濟武）他個人對房地產(chǎn)很有感覺；我們的股東有兩個都是開發(fā)商，其中一個是澳門最大的開發(fā)商，目前在澳門有一個七八十萬平方米的項目正在開發(fā)。”他們對于北京的高端物業(yè)，無論是別墅還是寫字樓都有很大的興趣。
在北京的下一個目標(biāo)：投資3000萬美金購買甲級寫字樓。
馬志剛透露，百駿目前不會投資大型購物中心，但是對最高端的甲級或超甲級寫字樓很感興趣。“北京的甲級寫字樓只占寫字樓總量的3%。作為甲級或者超甲級的寫字樓，硬件配套所有高檔寫字樓都能做，最重要的是后面的管理，要絕對一流�！�
他們選擇寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)是：第一，地段，肯定是CBD；第二，定位，必須獨特；第三，管理，要絕對一流。
他認(rèn)為如今的CBD里，不乏最好的甲級寫字樓，也有最好的購物中心，但是針對會議或者信息發(fā)布的會議中心比較少，他們希望在這方面有所作為。
他們投資寫字樓，不會采取很快賣掉的方式，而是長期持有收取租金，所以對寫字樓功能性設(shè)計考慮更多一些。
“下一個項目，我們計劃投資兩三個億。這兩三個億完全是自有資金。這個物業(yè)可能全部是我的，也許一半或者三分之一是我的，但是至少我在里面有一個發(fā)言權(quán)！”這是他們的投資原則。
喜歡畫漫畫的馬志剛，對網(wǎng)絡(luò)游戲一直很感興趣，并留意它的發(fā)展，也是高手“玩家”。在他看來，與電腦相關(guān)的娛樂產(chǎn)業(yè)未來會有很大的發(fā)展，但是投資也是超高風(fēng)險的，所以，暫時不會投資。金融出身的馬志剛，如今面對股票市場，已經(jīng)修煉到波瀾不驚的境界，對股票只買不炒，長線投資。以前失敗的投資經(jīng)歷，至今在他心里還有巨大的陰影，面對大的誘惑也決不會輕舉妄動。
賽車、水上運動，這些看似冒險實則安全系數(shù)挺高的運動，都是馬志剛的最愛。這和他的投資管理風(fēng)格頗為相似：小心求證，大膽進入。在投資之前，馬志剛會花費大量的精力對項目本身的價值做徹底的研究，對公司總經(jīng)理進行全面的考察，都沒有問題之后，就大膽進入，然后定期考察，更注重財務(wù)結(jié)果而不單單是操作過程。作為投資公司，他追求的是“專業(yè)人才+輕松管理”，他希望公司能夠做到像巴菲特投資公司那種境界。（來源/證券日報，作者/陳鴻莉）
|
|
公共頁右邊
|
