中國僑網(wǎng)6月14日電 據(jù)美國《世界日報(bào)》報(bào)道，洛杉磯加大安德森經(jīng)濟(jì)預(yù)測中心(UCLA Anderson)13日公布2017年第三季度經(jīng)濟(jì)預(yù)測。華裔經(jīng)濟(jì)學(xué)家俞偉雄(William Yu)撰寫洛杉磯房地產(chǎn)市場報(bào)告，指出華人居民比例是推高房價(jià)的六大因素之一。

　　數(shù)據(jù)顯示，全美房價(jià)最高的七大城市中，除紐約外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉磯、圣荷西、舊金山和圣地亞哥。經(jīng)濟(jì)學(xué)中衡量房價(jià)可負(fù)擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)的比率是用該地區(qū)居民年收入中位數(shù)除以房價(jià)中位數(shù)，數(shù)值越高代表越難買房。美國平均比率不到3.5，但洛杉磯、圣荷西和舊金山都在九左右，圣地亞哥接近八，河濱和沙加緬度也都超過五。

　　若只看租房，洛杉磯居民平均要拿收入的一半以上交房租，舊金山、圣地亞哥的房租也超過月收入的四成以上。而全美平均來看，美國人只需要用不到收入三成的錢交房租。

　　俞偉雄表示，造成大洛杉磯地區(qū)房價(jià)高的主要原因仍是供需關(guān)系，房地產(chǎn)市場有限的供應(yīng)滿足不了大量需求。洛杉磯、橙縣、圣荷西、舊金山等地每年提供4萬至10萬個新工作，但每年發(fā)放的新建房屋許可證卻只有1萬至2萬個單位，導(dǎo)致供小于求，房價(jià)居高不下。

　　房價(jià)高低究竟由什么因素造成？以大洛杉磯地區(qū)(包含橙縣)共340個郵編涵蓋的區(qū)域，2017年4月房價(jià)中位數(shù)來看，有些區(qū)的房價(jià)中位數(shù)只要20萬元(美元，下同)，但有些區(qū)卻高達(dá)480萬元。俞偉雄從六大方面解釋洛杉磯房價(jià)的巨大差異。

　　第一點(diǎn)即是房租，最常見解釋房價(jià)高低理論是該房產(chǎn)在未來能產(chǎn)生的租金收益的凈現(xiàn)值(net present value)。此外，還有幾個因素也相當(dāng)重要，例如人力資源指數(shù)(human capital index)，即年收入高和受教育程度高的居民更容易創(chuàng)造好學(xué)校和低犯罪率，從而給房價(jià)帶來正面影響。離海灘距離越近，房價(jià)也會越高，當(dāng)然也不排除少數(shù)例外，如緊靠海邊的長堤市雖就在海邊，但房價(jià)其實(shí)很低；而離海很遠(yuǎn)的Bradbury房價(jià)卻奇高，210北邊的克萊蒙房價(jià)也偏高。同時(shí)新房數(shù)量也會影響房價(jià)，新房供應(yīng)越少房價(jià)越高。另外，25至34歲的年輕人比率越高，該地區(qū)房價(jià)也會被拉高。

　　研究報(bào)告指出，還有一大因素是亞裔人口，尤其是華人人口在當(dāng)?shù)鼐用裰姓加械谋嚷?。華人越集中的地區(qū)越會吸引海外華人投資者來此置產(chǎn)，導(dǎo)致房價(jià)升高。典型城市包括房價(jià)中位數(shù)超過200萬的圣瑪利諾和超過100萬的亞凱迪亞和爾灣，前兩個城市華人人口比例都在40%至50%之間，爾灣亞裔人口則超過三分之一。不過數(shù)據(jù)也指出，華人人口很集中的蒙特利公園市和羅斯密市，雖然房價(jià)中位數(shù)也超過50萬，但都還沒有達(dá)到應(yīng)有高度。

　　還有一個現(xiàn)象，若用余偉雄的2017年房價(jià)數(shù)學(xué)模型來預(yù)測許多昂貴地區(qū)(中位數(shù)超過200萬)，會發(fā)現(xiàn)預(yù)測值通常會大于實(shí)際值。他解釋，昂貴的房子在真實(shí)市場中漲幅會比便宜的房子小，“因?yàn)樗鼈儗?shí)在太貴了，即使對富人而言，也望塵莫及”。換言之，高房價(jià)地區(qū)增幅較小，“可能因?yàn)樵絹碓缴俚拿绹撕屯鈬四苜I得起這么貴的房子”。

　　余偉雄表示，由于供應(yīng)無法滿足需求，洛杉磯地區(qū)的高房價(jià)還會持續(xù)下去。從宏觀經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)周期的角度來看，尤其現(xiàn)在利率依然處于歷史低點(diǎn)，房價(jià)還會持續(xù)增長，直到下一個經(jīng)濟(jì)衰退來襲。(張敏毅)